随着房地产市场的逐步调整，作为房地产行业重要融资渠道的房地产信托也日益感受到了压力，有了准备“过冬”之意。尽管近期中航信托关于昆明丽阳星城二期项目的 8 亿元房地产信托得以如期兑付，但刚性兑付的背后，房地产信托所隐藏的巨大压力，已逐渐暴露难以掩盖。
信托项目兑付风险 让投资者如坐针毡
担保方云南锡业集团原董事长雷毅被纪检部门带走调查等原因，于今年 10 月 17 日到期的中航信托·天启号信托是否能如期兑付引起了投资者们的担忧，好在多日的担心终于在当日解除，但此次被爆出可能存在偿付风险的事件，却无不显示出房地产信托所蕴藏的压力。
据 了解， 中航信托去年发行的“天启 340 号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划”分两期共计募集了 8 亿元资金，款项用于昆明丽阳星城 二 期 项 目 A1、A2、A3 地 块 的 开发。抵押物亦是上述项目地块及在建工程 ，总价 值约 15.09 亿元，同时由云南锡业集团（控股）有限责任 公司提供担保。
在投资者的担忧中，中航信托17日发出公告，称受托人已收清“中航信托·天启 340 号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划”项下二期的信托本息共计 207602777.78 元，受托人将按信托合同约定，于到期日后 5 个工作日内向二期信托单位的信托受益人全额分配预期信托利益。
虽然警报解除，但该事件却无不显示出房地产信托所蕴藏的压力。据了解，巨大的压力不但让信托公司在房地产项目上加强了风控，连公司内部人士的安排也增强了风险防控。
而在近期发行的不少信托产品说明书中，明确要求企业进行资金归集。
例如外贸信托发行的“富荣 45 号当代长沙万国城三期项目集合资金信托计划”中规定信托到期还款前三个月保证金累计存入比例达到 30%，还款前二个月保证金累计存入比例达到 50%，还款前一个月保证金累计存入 比例达到。而华融信托的恒昌股份公司信托贷款集合资金信托计划（第二期）各期贷款到期仅需提前 30 日归集该期贷款本金余额的 20%；到期前 15 日归集该期贷款本金余额的 30%，到期一次性归还该期剩余本金及利息。
险资大量涌入信托 引起监管担忧
事实上，自今年年初以来，从“光耀地产资金链断裂”，到“邯郸房企老板跑路”，各地多处房产项目停工，房地产信托兑付危机不断被曝出。这让投资信托的闸门打开之后而大量涌入信托的险资同样面临风险，而过度集中的资金流向让监管层开始警惕起来。
保监会上周发布通知称，将展开《保险公司偿付能力监管规则第×号：
偿付能力风险管理要求与评估（征求意见稿第三稿）》意见和开展第二轮自评测试。实际上，关于展开偿付风险测试，很大程度上与保监会近日对保险公司信托违约风险的担忧有着密切关系。
10月 14 日，保监会发布通报称，保险资金投资信托存在着五个主要问题。
保监会披露的数据显示，截至2014年二季度末，78 家保险公司（集团）共投资信托计划 739 笔，涉及 32 家信托公司，累计投资余额 2805 亿元，占该季度末保险行业总资产的 2.99%，较一季度末增加 768 亿元，增长 37.7%，较上年末增加 1363 亿元，增长 94.5%。
具体来看，房地产投资 929 亿元，占比33.1%；工商企业（含流动性贷款）亿元，占比 32.2%；基础设施投资亿元，占比 17.5%。
从整体来看，近 51%的信托投资集中于房地产和基础设施等不动产领域，其中，合众人寿、国华人寿、百年人寿、信泰人寿、永安财险、前海人寿、紫金财险、正德人寿等公司相关投资占其信托投资的比例均在 90%以上，泰康人寿、太平人寿、建信人寿、阳光人寿、长城人寿等公司相关投资占比在 80%-90%，生命人寿、中华联合财险、安诚财险、工银安盛、利安人寿等公司相关投资占比在 60%-80%。
虽然部分险企投资信托计划时都看重该信托公司的外部评级，但依旧有不少险企投资的信托产品不达标，如国华人寿投资的部分信托产品，只具有上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具的预评级报告，没有正式评级。
发行量、募集规模 呈断崖式下降
楼市遇冷 让 房地产信托频频“ 踩雷”，而四季度作为全年的兑付高峰期，其所蕴含的风险也让房地产信托开始“过冬”。
今年 6 月以来，房地产信托的发行量、募集规模几呈“断崖式”下降，来自用益信托的最新数据显示，在刚刚过去的 9 月份，房地产集合类信托的发行量仅仅 48 款，平均期限为 1.66 年，募集资金规模仅为136亿元。而在今年 1-5 月，房地产集合信托月均发行 111 款，规模平均约为 269 亿元，平均的预期收益率为 9.69%。但 6 月后单月的发行量仅 65 款，募集资金约亿133元，环比 1-5 月的平均表现分别下降41%和 51%。
用益信托的数据显示，房地产信托的预期年化收益率在今年的前 1-5 月在9.68%-9.78%之间波动，6 月份升高至9.82%，但 6月以后呈现持续下滑，7月为9.77%，8 月则进一步降至 9.58%，9 月为9.59%。而这一趋势并未止步，根据用益信托统计，截至 10 月 19 日，10 月集合类房地产信托融资规模占比、项目数量占比再创新低。本月房地产信托融资规模仅14.02亿元，占集合类信托总融资规模的11.80%，较年初每月房地产规模占总规模 30%左右的比例而言，已大幅下降。融资项目数量也骤减，从月过百例项目减少至本月仅 13 例项目，占集合类项目总数量的 9.77%。
格上理财研究中心曹庆展分析，这一方面是因为随着房地产市场遇冷以及不断积累的地产泡沫，部分风险项目给投资者造成了一定程度的恐慌；另一方面，监管层对房产信托政策趋严以及信托公司的自我调整也对房地产类信托占比的下降造成了一定程度的影响。
而有统计数据显示，预计在 2014 年到期的地产集合信托总规模为1780.06亿元，其中四季度就达到了 527.82 亿元，为全年的兑付高峰期。不仅如此，2015年预计还将有 2057.54 亿元的地产集合信托到期，相比今年的兑付规模继续增长。
虽然“双限”取消 但仍要慎重投资
不过，一片肃杀的房地产信托市场或有望迎接转机。业内普遍认为央行和银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》给房产市场带来了“救市”的信号。一旦楼市的成交量回暖，开发商资金链紧张局面将得到缓解，相应的地产信托、资管产品的兑付风险也有望降低。
“从未来前景看，十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力。而我国去年公布的城市化率只有 53%，城市化率还远远不够，未来持续增长的城镇化需求将进一步推动房地产的发展。”曹庆展认为，随着“双限”取消的逐步体现、刚性需求的进一步释放以及房地产长效机制的调整，未来房地产市场将逐步回归理性。作为房地产行业的重要输血通道，地产信托未来将再迎良机。
但尽管如此，对投资者来说近期介入地产信托依然需要慎之又慎。曹庆展建议，在项目的选择上，应仔细分析不同城市的刚需、供求情况，另外，在获政策支持力度较大的保障房、工业用地改革、农地项目以及仓储物流、工业园区等方面也需多加关注。
对投资者来说，考察投资产品也应该着重考察项目的“区域位置”、“交易对手”、“现金流”等几个重要指标。具体来说：第一看项目区域。最好是选择一、二线城市的项目，避开房产泡沫严重、出现房地产危机的城市。第二看融资方。选择大型、资质良好的实力房企，考察房企的资产实力、资产负债结构、现金流量等财务状况。第三看风控措施。是否足额抵质押，包括土地、在建工程或房产抵押，以及项目公司股权转让或质押。
是否有第三方担保，担保方最好为大型企业，负债率在 70%以下。第四要考虑项目去化率、项目进度、周边配套等。
随着房地产市场的逐步调整，作为房地产行业重要融资渠道的房地产信托也日益感受到了压力，有了准备“过冬”之意。尽管近期中航信托关于昆明丽阳星城二期项目的 8 亿元房地产信托得以如期兑付，但刚性兑付的背后，房地产信托所隐藏的巨大压力，已逐渐暴露难以掩盖。
信托项目兑付风险 让投资者如坐针毡
担保方云南锡业集团原董事长雷毅被纪检部门带走调查等原因，于今年 10 月 17 日到期的中航信托·天启号信托是否能如期兑付引起了投资者们的担忧，好在多日的担心终于在当日解除，但此次被爆出可能存在偿付风险的事件，却无不显示出房地产信托所蕴藏的压力。
据 了解， 中航信托去年发行的“天启 340 号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划”分两期共计募集了 8 亿元资金，款项用于昆明丽阳星城 二 期 项 目 A1、A2、A3 地 块 的 开发。抵押物亦是上述项目地块及在建工程 ，总价 值约 15.09 亿元，同时由云南锡业集团（控股）有限责任 公司提供担保。
在投资者的担忧中，中航信托17日发出公告，称受托人已收清“中航信托·天启 340 号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划”项下二期的信托本息共计 207602777.78 元，受托人将按信托合同约定，于到期日后 5 个工作日内向二期信托单位的信托受益人全额分配预期信托利益。
虽然警报解除，但该事件却无不显示出房地产信托所蕴藏的压力。据了解，巨大的压力不但让信托公司在房地产项目上加强了风控，连公司内部人士的安排也增强了风险防控。
而在近期发行的不少信托产品说明书中，明确要求企业进行资金归集。
例如外贸信托发行的“富荣 45 号当代长沙万国城三期项目集合资金信托计划”中规定信托到期还款前三个月保证金累计存入比例达到 30%，还款前二个月保证金累计存入比例达到 50%，还款前一个月保证金累计存入 比例达到。而华融信托的恒昌股份公司信托贷款集合资金信托计划（第二期）各期贷款到期仅需提前 30 日归集该期贷款本金余额的 20%；到期前 15 日归集该期贷款本金余额的 30%，到期一次性归还该期剩余本金及利息。
险资大量涌入信托 引起监管担忧
事实上，自今年年初以来，从“光耀地产资金链断裂”，到“邯郸房企老板跑路”，各地多处房产项目停工，房地产信托兑付危机不断被曝出。这让投资信托的闸门打开之后而大量涌入信托的险资同样面临风险，而过度集中的资金流向让监管层开始警惕起来。
保监会上周发布通知称，将展开《保险公司偿付能力监管规则第×号：
偿付能力风险管理要求与评估（征求意见稿第三稿）》意见和开展第二轮自评测试。实际上，关于展开偿付风险测试，很大程度上与保监会近日对保险公司信托违约风险的担忧有着密切关系。
10月 14 日，保监会发布通报称，保险资金投资信托存在着五个主要问题。
保监会披露的数据显示，截至2014年二季度末，78 家保险公司（集团）共投资信托计划 739 笔，涉及 32 家信托公司，累计投资余额 2805 亿元，占该季度末保险行业总资产的 2.99%，较一季度末增加 768 亿元，增长 37.7%，较上年末增加 1363 亿元，增长 94.5%。
具体来看，房地产投资 929 亿元，占比33.1%；工商企业（含流动性贷款）亿元，占比 32.2%；基础设施投资亿元，占比 17.5%。
从整体来看，近 51%的信托投资集中于房地产和基础设施等不动产领域，其中，合众人寿、国华人寿、百年人寿、信泰人寿、永安财险、前海人寿、紫金财险、正德人寿等公司相关投资占其信托投资的比例均在 90%以上，泰康人寿、太平人寿、建信人寿、阳光人寿、长城人寿等公司相关投资占比在 80%-90%，生命人寿、中华联合财险、安诚财险、工银安盛、利安人寿等公司相关投资占比在 60%-80%。
虽然部分险企投资信托计划时都看重该信托公司的外部评级，但依旧有不少险企投资的信托产品不达标，如国华人寿投资的部分信托产品，只具有上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具的预评级报告，没有正式评级。
发行量、募集规模 呈断崖式下降
楼市遇冷 让 房地产信托频频“ 踩雷”，而四季度作为全年的兑付高峰期，其所蕴含的风险也让房地产信托开始“过冬”。
今年 6 月以来，房地产信托的发行量、募集规模几呈“断崖式”下降，来自用益信托的最新数据显示，在刚刚过去的 9 月份，房地产集合类信托的发行量仅仅 48 款，平均期限为 1.66 年，募集资金规模仅为136亿元。而在今年 1-5 月，房地产集合信托月均发行 111 款，规模平均约为 269 亿元，平均的预期收益率为 9.69%。但 6 月后单月的发行量仅 65 款，募集资金约亿133元，环比 1-5 月的平均表现分别下降41%和 51%。
用益信托的数据显示，房地产信托的预期年化收益率在今年的前 1-5 月在9.68%-9.78%之间波动，6 月份升高至9.82%，但 6月以后呈现持续下滑，7月为9.77%，8 月则进一步降至 9.58%，9 月为9.59%。而这一趋势并未止步，根据用益信托统计，截至 10 月 19 日，10 月集合类房地产信托融资规模占比、项目数量占比再创新低。本月房地产信托融资规模仅14.02亿元，占集合类信托总融资规模的11.80%，较年初每月房地产规模占总规模 30%左右的比例而言，已大幅下降。融资项目数量也骤减，从月过百例项目减少至本月仅 13 例项目，占集合类项目总数量的 9.77%。
格上理财研究中心曹庆展分析，这一方面是因为随着房地产市场遇冷以及不断积累的地产泡沫，部分风险项目给投资者造成了一定程度的恐慌；另一方面，监管层对房产信托政策趋严以及信托公司的自我调整也对房地产类信托占比的下降造成了一定程度的影响。
而有统计数据显示，预计在 2014 年到期的地产集合信托总规模为1780.06亿元，其中四季度就达到了 527.82 亿元，为全年的兑付高峰期。不仅如此，2015年预计还将有 2057.54 亿元的地产集合信托到期，相比今年的兑付规模继续增长。
虽然“双限”取消 但仍要慎重投资
不过，一片肃杀的房地产信托市场或有望迎接转机。业内普遍认为央行和银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》给房产市场带来了“救市”的信号。一旦楼市的成交量回暖，开发商资金链紧张局面将得到缓解，相应的地产信托、资管产品的兑付风险也有望降低。
“从未来前景看，十八届三中全会把城镇化作为我国经济发展的主要支柱和今后推动经济发展的主要动力。而我国去年公布的城市化率只有 53%，城市化率还远远不够，未来持续增长的城镇化需求将进一步推动房地产的发展。”曹庆展认为，随着“双限”取消的逐步体现、刚性需求的进一步释放以及房地产长效机制的调整，未来房地产市场将逐步回归理性。作为房地产行业的重要输血通道，地产信托未来将再迎良机。
但尽管如此，对投资者来说近期介入地产信托依然需要慎之又慎。曹庆展建议，在项目的选择上，应仔细分析不同城市的刚需、供求情况，另外，在获政策支持力度较大的保障房、工业用地改革、农地项目以及仓储物流、工业园区等方面也需多加关注。
对投资者来说，考察投资产品也应该着重考察项目的“区域位置”、“交易对手”、“现金流”等几个重要指标。具体来说：第一看项目区域。最好是选择一、二线城市的项目，避开房产泡沫严重、出现房地产危机的城市。第二看融资方。选择大型、资质良好的实力房企，考察房企的资产实力、资产负债结构、现金流量等财务状况。第三看风控措施。是否足额抵质押，包括土地、在建工程或房产抵押，以及项目公司股权转让或质押。
是否有第三方担保，担保方最好为大型企业，负债率在 70%以下。第四要考虑项目去化率、项目进度、周边配套等。