“以房养老”商业保险正式开闸，这种养老方式听起来挺美好，然而细思之下仍存在许多问题有待解决。
“以房养老”商业保险正式开闸。7月1日起，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险，试点工作至2016 年3 月31日截止。
作为一种新型的养老方式，有人以房养老解释为“你留下房子，我为你养老”，即老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额养老金，去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分由投保人的继承人所有。
这种养老方式听起来挺美好，然而细思之下仍存在许多问题，拥有了房产是否真的能保证老有所养？“以房养老”到底可不可行？
不是所有老年人都能以房养老
中国保监会6 月23 日发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《意见》）中对以房养老作了非常明确的解释：反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
那是不是所有老年人都能参与投保以房养老呢？答案是否定的，意见中规定投保人必须具备两个条件，60 岁以上并拥有房屋完全独立产权。看似简单的两个条件，其实将以房养老的“门槛”设的颇高。首先，老人与子女须分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；其次，老人拥有对房子的独立产权，才有出租或者抵押房屋的权利。第三，条件限定了投保老人的经济状况，经济条件优越得无需“以房养老”；经济条件过低的不具“以房养老”条件。此外，四川大学经济学院张仁枫指出，独立产权这项规定更是直接将许多农村老人排除在外。
以房养老试点产品分两类
从保监会出台的《意见》来看，以房养老试点产品有两类，一是参与型产品。是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司共同分享；二是非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
“如果客户在投保期间病故，按照第一类产品规定，抵押房屋以及增值部分归保险公司所有；按照第二类产品来执行的话，余下的抵押房屋价值归客户的继承者所有。”一位不愿具名的保险从业人士向记者透露，如果是参与型产品，若以后房价上涨，老人每个月可以多拿到一定的增值年金；如果是非参与型产品，那么在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，但房产增值的部分归继承人。简单来说，非参与型产品更像一个非固定期限的贷款，操作也更为简单。具体到保险产品来说，各家保险公司可根据这两个大的框架自主设计产品。
客观评估房屋价值是难题
相较于大众对以房养老的质疑和担忧，“以房养老”产品如何合理规划和设计，对保险公司来说才是最大的考验。首当其冲的便是房屋价值评估问题。毫无疑问，这是投保人最为关心的问题，也是以房养老能否顺利实行的基本条件之一。如何进行正确评估是首要面临的问题，比如一套上世纪70 年代的房改房参保，保险公司不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，
还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证保险公司在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。
另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值？虽然《意见》中要求试点保险公司须必备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价，并具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员。但其评估是否权威？投保人对其评估是否
认可？此外，第三方市场评估房屋体系是否成熟？这都是业内不得不面对的问题。
最让人头疼的还有中国未来的房价走势，这是保险公司精算师们无法准确计算的问题，但却直接影响到房屋价值的具体评估。投保后可以反悔吗？
“这个政策本身门槛就太高，有房子的人除非万不得已，一般也不会选择这样的方式养老。还有与保险公司、银行打交道，这中间的经济账必须算清楚。”现年48 岁的张雷并不支持以房养老，他直言太复杂，“万一刚投保一两年就意外走了怎么办？岂不是钱房两空，太不划算了，不如出租。”李女士则更担心如果日后后悔了，能否终止合同，要回房子？《意见》特别提出以房养老产品的“犹豫期不得短于30 个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加，
也大大高于今年3 月《征求意见》中15天的犹豫期限定。
记者致电保监会了解到，将犹豫期由原来的15 天扩大到30 天是出于保护消费者权益的考虑。在销售过程中，保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍 “以房养老”产品，确认投保人的真实购买意愿。该工作人员表示，无论是参与型还是非参与型产品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可。
并且，政策允许抵押人中途退保，保险公司每年必须公布房产价值情况，包括退保剩余价值。
此外，如果最后房屋拍卖后，不能抵消所支付的保险金本息，保险公司将承担房价不足的风险，保险公司不能向老人子女或亲属追偿。
风险无处不在
知名财经金融评论员余丰慧指出，房地产泡沫严重，高房价已经透支中国几十年经济和百姓收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。从这个角度来看，商业银
行、保险公司等金融机构开展这项业务。面临着较大的市场风险。
从利率市场走势角度看，金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高，那么，住房养老者就相对遭受经济损失；如果利率走低，那么，金融机构又遭遇相对损失。而从现在看，中国正在进行利率市场化改革，一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大，以房养老者面临较大经济损失的可能性，极有可能使得其毁约，商业银行同样面临风险。
当然，真正意义上的住房养老，贷款额度是终生按期支付的，而不是十年二十年确定期限的。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。
值得注意的是， 我国住宅用地的使用年限一般只有70 年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破裂时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。
“以房养老”商业保险正式开闸，这种养老方式听起来挺美好，然而细思之下仍存在许多问题有待解决。
“以房养老”商业保险正式开闸。7月1日起，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险，试点工作至2016 年3 月31日截止。
作为一种新型的养老方式，有人以房养老解释为“你留下房子，我为你养老”，即老人可以将自己的产权房抵押给银行等金融机构，定期获得一定数额养老金，去世后，该房产出售用于归还贷款，其升值部分由投保人的继承人所有。
这种养老方式听起来挺美好，然而细思之下仍存在许多问题，拥有了房产是否真的能保证老有所养？“以房养老”到底可不可行？
不是所有老年人都能以房养老
中国保监会6 月23 日发布的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《意见》）中对以房养老作了非常明确的解释：反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
那是不是所有老年人都能参与投保以房养老呢？答案是否定的，意见中规定投保人必须具备两个条件，60 岁以上并拥有房屋完全独立产权。看似简单的两个条件，其实将以房养老的“门槛”设的颇高。首先，老人与子女须分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；其次，老人拥有对房子的独立产权，才有出租或者抵押房屋的权利。第三，条件限定了投保老人的经济状况，经济条件优越得无需“以房养老”；经济条件过低的不具“以房养老”条件。此外，四川大学经济学院张仁枫指出，独立产权这项规定更是直接将许多农村老人排除在外。
以房养老试点产品分两类
从保监会出台的《意见》来看，以房养老试点产品有两类，一是参与型产品。是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司共同分享；二是非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
“如果客户在投保期间病故，按照第一类产品规定，抵押房屋以及增值部分归保险公司所有；按照第二类产品来执行的话，余下的抵押房屋价值归客户的继承者所有。”一位不愿具名的保险从业人士向记者透露，如果是参与型产品，若以后房价上涨，老人每个月可以多拿到一定的增值年金；如果是非参与型产品，那么在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，但房产增值的部分归继承人。简单来说，非参与型产品更像一个非固定期限的贷款，操作也更为简单。具体到保险产品来说，各家保险公司可根据这两个大的框架自主设计产品。
客观评估房屋价值是难题
相较于大众对以房养老的质疑和担忧，“以房养老”产品如何合理规划和设计，对保险公司来说才是最大的考验。首当其冲的便是房屋价值评估问题。毫无疑问，这是投保人最为关心的问题，也是以房养老能否顺利实行的基本条件之一。如何进行正确评估是首要面临的问题，比如一套上世纪70 年代的房改房参保，保险公司不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，
还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证保险公司在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。
另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值？虽然《意见》中要求试点保险公司须必备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价，并具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员。但其评估是否权威？投保人对其评估是否
认可？此外，第三方市场评估房屋体系是否成熟？这都是业内不得不面对的问题。
最让人头疼的还有中国未来的房价走势，这是保险公司精算师们无法准确计算的问题，但却直接影响到房屋价值的具体评估。投保后可以反悔吗？
“这个政策本身门槛就太高，有房子的人除非万不得已，一般也不会选择这样的方式养老。还有与保险公司、银行打交道，这中间的经济账必须算清楚。”现年48 岁的张雷并不支持以房养老，他直言太复杂，“万一刚投保一两年就意外走了怎么办？岂不是钱房两空，太不划算了，不如出租。”李女士则更担心如果日后后悔了，能否终止合同，要回房子？《意见》特别提出以房养老产品的“犹豫期不得短于30 个自然日”，这比一般保险产品10天的犹豫期大幅增加，
也大大高于今年3 月《征求意见》中15天的犹豫期限定。
记者致电保监会了解到，将犹豫期由原来的15 天扩大到30 天是出于保护消费者权益的考虑。在销售过程中，保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍 “以房养老”产品，确认投保人的真实购买意愿。该工作人员表示，无论是参与型还是非参与型产品，如果最后老年人去世后，其子女不愿意将房产给保险公司处置，只需要向保险公司偿还所领取年金的本息就可。
并且，政策允许抵押人中途退保，保险公司每年必须公布房产价值情况，包括退保剩余价值。
此外，如果最后房屋拍卖后，不能抵消所支付的保险金本息，保险公司将承担房价不足的风险，保险公司不能向老人子女或亲属追偿。
风险无处不在
知名财经金融评论员余丰慧指出，房地产泡沫严重，高房价已经透支中国几十年经济和百姓收入。而金融机构开展这项业务是基于房价会上涨几十年的市场预期。从这个角度来看，商业银
行、保险公司等金融机构开展这项业务。面临着较大的市场风险。
从利率市场走势角度看，金融机构和住房养老者都将面临利率风险。如果未来利率走高，那么，住房养老者就相对遭受经济损失；如果利率走低，那么，金融机构又遭遇相对损失。而从现在看，中国正在进行利率市场化改革，一个时期内预期利率较大幅度走高的可能性较大，以房养老者面临较大经济损失的可能性，极有可能使得其毁约，商业银行同样面临风险。
当然，真正意义上的住房养老，贷款额度是终生按期支付的，而不是十年二十年确定期限的。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。
值得注意的是， 我国住宅用地的使用年限一般只有70 年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破裂时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。